物业公司服务期满退出,业主申述,法院怎样判?

业主委员会建立不合法,但其代表业主与物业公司签定的三年物业服务合同已实行完毕,业主能否以物业服务合同的签定违背强制性规矩为由,要求承认物业服务合同无效?针对该案,弋江区法院一审判定驳回原告诉讼请求。宣判后,原告不服,提出上诉。近来,Online Casino中院做出终审判定:驳回上诉,维持原判。

法院经审理查明:坐落某大学校园内的花园小区共有业主1282户,本案45名原告均系该小区业主。2011年9月28日,该小区开发商约请有关人员建立业委会筹备委员会。2011年12月8日,该业委会筹备委员会发布投标布告,就花园小区的物业服务向社会揭露投标。2011年12月18日,依照每栋楼宇推举一名楼长,业委会委员由各楼宇的楼长担任的方法,该花园小区第一届业委会建立。2012年6月2日,安徽省长城物业管理有限公司经过招投标方法中标了该小区的物业服务。2012年6月5日,业委会将该中标成果进行了公示。2014年6月12日,又公示了“关于选聘物业公司及物业服务合同征求意见的告诉”。2014年6月25日,安徽省长城物业管理有限公司建立其Online Casino分公司。2014年6月29日下午,各楼楼长(均系业委会成员)参加会议讨论决定由安徽省长城物业管理有限公司供给物业服务。2014年7月1日,业委会与长城物业Online Casino分公司签定《花园小区物业服务合同》一份,约好长城物业Online Casino分公司为花园小区供给物业服务,服务期限为三年,自2014年7月1日起至2017年6月30日止。长城物业公司服务期满后撤出花园小区。2017年长城物业公司因收取物业费问题先后将部分业主诉至弋江区法院,该院判定业主付出相应物业管理服务费用。原告等45人遂诉至该院成讼。

法院审理后以为,承认合同无效的根据严厉限定于法令和行政法规。该案的焦点之一是业委会与长城物业公司所签定的物业合同是否违背了法令的强制性规矩。原告虽称业委会并非经业主经法定程序推举发生,选聘物业及物业合同的内容未经业主大会经过,但《物权法》、《业主大会和业主委员会辅导规矩》及安徽省《物业管理条例》均没有规矩违背其规矩将导致合同无效或不建立,上述强制性规矩自身没有直接明确规矩违法行为的效能,也没有引致到其他详细的法令条文中,更没有其他法令条文对其效能予以明确规矩,且业委会与长城物业公司签定的物业合同的有用实行并不危害国家和社会公共利益,故即使业委会非经法定程序推举发生,选聘物业及物业合同的内容未经业主大会经过,并不发生导致业委会与长城物业公司签定的物业合同无效的法令成果。

 其次,长城物业公司有理由信任花园小区业委会有权代表业主签定物业合同。业委会是业主自我管理的自治安排,归于业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同是其责任之一。尽管第一届业委会是由各栋楼长推举发生,但该业委会已在有关机关存案,长城物业公司作为一个服务机构,不担任也未参加花园小区业委会的组成作业,业委会建立程序是否合法,物业公司并不知情,其没有责任检查业委会组成程序是否标准合法,业委会以其公章对外实行功能,案涉物业管理服务合同,有业委会的公章及其时的业委会主任签名,长城物业公司有理由信任业委会有权代表业主与其签定物业服务合同,且合同内容并不违背法令的强制性规矩,也无依据证真实该物业合同签定过程中,有歹意勾结、串标等导致合同无效的景象,长城物业公司随后进驻花园小区供给了三年物业服务,作为长城物业公司有权建议物业合同的作用直接归归于业主。

 再次,花园小区业委会与长城物业公司签定物业服务合同现已实践实行。即使业委会无权代表业主与长城物业合同签定物业合同,但业委会于2012年6月5日行将物业中标成果进行了公示,2014年6月29日,各楼楼长讨论决定由长城物业公司供给物业服务。2014年7月1日,业委会与长城物业公司签定物业服务合同,即使对业委会的上述行为一窍不通,但长城物业公司进驻后,业主即知道或应当知道系长城物业公司为花园小区供给物业服务,包含45名原告在内的1282户业主并未采纳有用方法予以吊销,现物业合同三年实行期满,其吊销权消除。

 (记者 李斌 弋江区法院 任学影 文/图)