物业公司服务期满退出,业主起诉,法院怎么判?

业主委员会成立不合法,但其代表业主与物业公司签订的三年物业服务合同已履行完毕,业主能否以物业服务合同的签订违反强制性规定为由,要求确认物业服务合同无效?针对该案,弋江区法院一审判决驳回原告诉讼请求。宣判后,原告不服,提出上诉。近日,Online Casino中院做出终审判决:驳回上诉,维持原判。

法院经审理查明:位于某大学校园内的花园小区共有业主1282户,本案45名原告均系该小区业主。2011年9月28日,该小区开发商邀请有关人员成立业委会筹备委员会。2011年12月8日,该业委会筹备委员会发布招标公告,就花园小区的物业服务向社会公开招标。2011年12月18日,按照每栋楼宇选举一名楼长,业委会委员由各楼宇的楼长担任的方式,该花园小区第一届业委会成立。2012年6月2日,安徽省长城物业管理有限公司通过招投标方式中标了该小区的物业服务。2012年6月5日,业委会将该中标结果进行了公示。2014年6月12日,又公示了“关于选聘物业公司及物业服务合同征求意见的通知”。2014年6月25日,安徽省长城物业管理有限公司成立其Online Casino分公司。2014年6月29日下午,各楼楼长(均系业委会成员)参加会议讨论决定由安徽省长城物业管理有限公司提供物业服务。2014年7月1日,业委会与长城物业Online Casino分公司签订《花园小区物业服务合同》一份,约定长城物业Online Casino分公司为花园小区提供物业服务,服务期限为三年,自2014年7月1日起至2017年6月30日止。长城物业公司服务期满后撤出花园小区。2017年长城物业公司因收取物业费问题先后将部分业主诉至弋江区法院,该院判决业主支付相应物业管理服务费用。原告等45人遂诉至该院成讼。

法院审理后认为,确认合同无效的依据严格限定于法律和行政法规。该案的焦点之一是业委会与长城物业公司所签订的物业合同是否违背了法律的强制性规定。原告虽称业委会并非经业主经法定程序选举产生,选聘物业及物业合同的内容未经业主大会通过,但《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》及安徽省《物业管理条例》均没有规定违反其规定将导致合同无效或不成立,上述强制性规定本身没有直接明确规定违法行为的效力,也没有引致到其他具体的法律条文中,更没有其他法律条文对其效力予以明确规定,且业委会与长城物业公司签订的物业合同的有效履行并不损害国家和社会公共利益,故即便业委会非经法定程序选举产生,选聘物业及物业合同的内容未经业主大会通过,并不产生导致业委会与长城物业公司签订的物业合同无效的法律后果。

 其次,长城物业公司有理由相信花园小区业委会有权代表业主签订物业合同。业委会是业主自我管理的自治组织,属于业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同是其职责之一。虽然第一届业委会是由各栋楼长选举产生,但该业委会已在有关机关备案,长城物业公司作为一个服务机构,不负责也未参与花园小区业委会的组建工作,业委会成立程序是否合法,物业公司并不知情,其没有义务审查业委会组建程序是否规范合法,业委会以其公章对外履行职能,案涉物业管理服务合同,有业委会的公章及当时的业委会主任签名,长城物业公司有理由相信业委会有权代表业主与其签订物业服务合同,且合同内容并不违反法律的强制性规定,也无证据证实在该物业合同签订过程中,有恶意串通、串标等导致合同无效的情形,长城物业公司随后进驻花园小区提供了三年物业服务,作为长城物业公司有权主张物业合同的效果直接归属于业主。

 再次,花园小区业委会与长城物业公司签订物业服务合同已经实际履行。即便业委会无权代表业主与长城物业合同签订物业合同,但业委会于2012年6月5日即将物业中标结果进行了公示,2014年6月29日,各楼楼长讨论决定由长城物业公司提供物业服务。2014年7月1日,业委会与长城物业公司签订物业服务合同,即便对业委会的上述行为一无所知,但长城物业公司进驻后,业主即知道或应当知道系长城物业公司为花园小区提供物业服务,包括45名原告在内的1282户业主并未采取有效方式予以撤销,现物业合同三年履行期满,其撤销权消灭。

 (记者 李斌 弋江区法院 任学影 文/图)


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